Eramaja ehitamine ja planeerimine
Eramu planeerimine ja ehitamine tekitab alati palju küsimusi, alates projekteerimisest ja tööde järjestusest kuni reaalse maksumuseni. Kuidas endale maja ehitada? Millest alustada planeerimist? Millega tuleb arvestada projekteerimisel? Milline peaks olema eelarve ja ajagraafik?
Kodu planeerimine on põnev tegevus, tekitab ootusärevust, kasvatab unistusi ning see tunne on väga hea. Samas on tegemist mahuka ja suure projektiga. Kodu ehitamisel on mõistlik ja kohati isegi kohustuslik kaasata erineva pädevusega isikuid ning ettevõtteid.
Maja ehitamine koosneb laias laastus järgnevatest töödest ning tegevustest: krundi otsimine ja soetamine, laenu võtmisega seotud toimingud, tehnovõrkudega liitumised, projekteerijate leidmine, projekteerimistööd, ehitusloa taotlemine, omanikujärelevalve leidmine, ehituse eelarve, ajagraafiku ja tööprojektide koostamine, ehitaja(te) leidmine ja ehituslepingu(te) sõlmimine, ehitusmaterjalide valik ja tellimine, kasutusloa taotlemine, maja kindlustamine ning garantiitööde ülevaatus.
Päris pikk nimekiri? Kahjuks ei ole aga see veel kaugeltki kõik, vaid need tööd sisaldavad omakorda lugematul arvul lisategevusi. Allpool räägime lähemalt, millele on vaja ühe või teise tegevuse juures rohkem tähelepanu pöörata, ent kuna teema on väga mahukas, ei saa me seekord minna liiga detailseks.
Krundi valimine
Krundi valikul tuleb arvestada pere tulevikuplaane. Kui on lapsed või planeerite perelisa tulevikus, võiks eelkõige mõelda neile. Kui kaugel on näiteks lasteaed ning kuidas lapsed hakkavad ise kooli, trenni ja huviringidesse saama? Arvestama peab ka üldisemate olmeliste küsimustega, nagu ühistransport, kaupluste ja muude teenuste kaugus. Samuti ei saa unustada emotsionaalseid unistusi ja väärtusi: kellele meeldib maja mere ääres, kellele metsa sees, kelle jaoks on esmatähtsad toredad naabrid.
Krundi valikul on loomulikult väga olulised ka tehnilised küsimused. Hoone rajamisel on vaja teada, kui sügaval on pinnasevesi, kas tegemist on liivpinnase, savi või turbaga ning kas ähvardab üleujutuseoht? Kui kaugel on erinevad liitumispunktid: elekter, vesi, kanalisatsioon, side. Omavalitsusest tasub uurida, kas teie koduteel lükatakse talvel lund. Samuti oleks enne ostu vaja täpsustada ehitamisõigusi – kas kinnistul on kehtiv detailplaneering, millist hoonet üldse tohib ehitada, kas on looduskaitselisi või muinsuskaitselisi piiranguid? Iga aspekt võib mõjutada eelarve suurust ning ajakava pikkust.
Planeerimine ja projekteerimine
Hoone planeerimisel ja projekteerimisel on oluliseks alguspunktiks perekonna vajadused ning rahalised võimalused. Samuti sõltub palju sellest, et kas valitakse nii-öelda tüüpprojektiga maja või plaanitakse lasta hoone nullist projekteerida. Tüüplahenduse saab reeglina majatehastest ostetud majade puhul ning nende puhul võib piisata ehitusloa saamisest ja tehnosüsteemide projekteerimisest.
Erilahenduse puhul on asjaajamine keerulisem, kallim ja pikaajalisem. Esmalt tuleb leida arhitekt ja projekteerijad. Arhitekti valikul tasub vaadata tema tööstiili ning selle ühtimist teie maitsega. Samuti on lisaks stiilitunnetusele tähtsad eelarvelised vahendid. Mõistlik on suhelda mõne tema eelmise kliendiga, et aru saada, millist koostööd on oodata. Ja kohe alguses tehke selgeks, kui palju maksavad teised projekteerimise etapid ja osad (konstruktiivne projekt ja eriosad) ja kes nende eest vastutab.
Projekt tuleks tellida erinevates etappides:
Eskiisprojekt, kus saab teha otsuseid, millist maja te soovite.
Eelprojekt, millega saab reeglina taotleda ehitusluba. Eelprojekt ei ole harilikult piisav ehitamiseks, vaid see on ehitusprojekti staadium, milles esitatakse ehitise arhitektuurilahendus ja insener-tehniliste lahenduste põhimõtted. Tellija kooskõlastuse korral detailiseeritakse eelprojekti projekteerimise järgmistes staadiumites.
Põhi- ja tööprojekt, mille järgi saab ehitada ehitamist kontrollida.
Põhiprojekt on ehitusprojekti staadium, milles esitatakse ehitise arhitektuurilahenduste ja insener-tehniliste lahenduste ning kvaliteedi kirjeldus täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise eelarvelist maksumust, korraldada ehitushanget ja koostada ehitamiseks hinnapakkumust.
Tööprojekt on ehitusprojekti staadium, milles esitatakse ehitise arhitektuurilahenduste ja insener-tehniliste lahenduste ning kvaliteedi kirjeldus täpsusega, mis võimaldab nõuetekohaselt ehitada ning koostada teisi ehitamisega seonduvaid olulisi dokumente.
Projekteerimise käigus tuleb läbi mõelda arvukalt tähtsaid teemasid, näiteks tuleohunõuded, hoone püsivus, ehitusfüüsika, sisekliima, energiatõhusus, funktsionaalsus jne. Seda kõike on pädevad tegema arhitektid ja projekteerijad.
Ehitusprojektide ja ehitusnõuete kohta saab lugeda täpsemalt siit:
https://www.riigiteataja.ee/akt/118072015007?leiaKehtiv
https://www.riigiteataja.ee/akt/105032015001?leiaKehtiv
Ehitamise eelarve
Protsessi üle kontrolli omamiseks tuleb teha ehituse eelarve ja ajagraafik. Siin võiks kasutada omanikujärelevalve ja ehitaja abi. Kui ise eelarvet koostada, saab kasutada justbuildit.eu keskkonnas leiduvaid ehituslahendusi. Justbuildit.eu lahendustelt saab vaadata, milliseid materjale tuleb ühe või teise töö tegemiseks kasutada. Sealt saab valida ehitustooted ja näeb kohe ka nende hindu. Ehitusmaterjalide koondmaksumuse saate nii, et kopeerite Excelisse tööde ja materjalide loetelu ning materjalidele kulunormid (ehk kui palju materjali kulub ühe tööühiku kohta, näiteks mitu kg pahtlit läheb ühe ruutmeetri töö tegemiseks).
Materjalide kulunormid saate samuti mugavalt jusbuildit.eu lehel olevate toodete dokumentidest. Lisaks materjalikulule tuleb arvesse võtta ka tööde teostamise kulud ja abivahendite, näiteks kraanade ja koppade, vajadus. Töödele nagu kanalisatsiooni paigaldus, vee-, ventilatsiooni- ja küttesüsteem ning elektritööd tuleb võtta hinnapakkumised spetsialiseerunud firmadelt, sest seda eelarvet on ise väga keeruline koostada.
Ajagraafik
Ajagraafik on veidi keerulisem ja vajab suuremat kogemust üksikute tööde ajakulu kohta, seetõttu koostab selle tavapäraselt ehitusettevõte. Kuna ehituses tehakse töid teatavas tehnoloogilises järjekorras, saab ajagraafiku alusel hinnata ka rahalist vajadust, millisel ajahetkel on tulemas üks või teine kulu. Samuti saab sinna märkida pikemate tarneaegadega tooted ehk aknad, uksed, katusekattematerjalid, köögimööbel jms, et neid õigeaegselt tellida. Kui materjalid jäävad õigel ajal tellimata, seisab või venib kogu ehitus.
Ehitaja(te) leidmine
Ehitaja leidmisel tasub kasutada omanikujärelevalve abi, kes valmistab ette hinnapakkumise saamiseks vajalikud dokumendid. Lepingu teemad tuleks läbi vaadata koos juristiga.
Ehitamine
Ehitamine usaldage oma ala professionaalidele, kes sellega igapäevaselt tegelevad. Lihtsamaid töid saab muidugi ka võimekuse ja teadmiste piires ise teha. Kindlasti on protsessi vaja kaasata omanikujärelevalve, selle kohta saab lähemalt lugeda siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/103072015027
NB! Ehitamist tuleb ka dokumenteerida, mis on muuhulgas vajalik ka kasutuloa taotlemisel.
Ehitusdokumendid on eelkõige:
– teostusjoonised
– ehituspäevik
– kaetud tööde aktid
– töökoosolekute protokollid
– muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid
Loodan, et algajale oma kodu planeerijale oli sellest väikesest ülevaatest kasu!
Veigo Kallaste
Just Build It